Logement insalubre : Quels sont vos droits? Quels sont les risques?

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ? Que faire en cas de logement insalubre ? Quels sont mes droits en tant que locataire d’un logement déclaré insalubre ? Quels sont les risques en tant que propriétaire du logement dont l’insalubrité est établie ? Quelles indemnisations en cas de logement insalubre ?

 

Vous êtes locataire ou propriétaire d’un logement insalubre ?

La loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Toutefois un logement indécent n’est pas toujours insalubre.

En effet la loi du 13 avril 1850 définit les logements insalubres comme « les logements qui se trouvent dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de leurs habitants » notamment dû à « la mauvaise odeur […], du manque d’air et de lumière, de l’humidité, de la malpropreté ».

Le juge a également précisé la définition de l’insalubrité :

  • Le logement est insalubre en raison d’une humidité importante pouvant résulter d’un défaut d’étanchéité (CA Paris : 10 mars 2005, n°03/12548)
  • Lorsque le logement est dépourvu de chauffage et d’eau chaude (CA AIX EN PROVENCE, 11èmeA, 23 octobre 2009, 2009/582)
  • Lorsque les installations ne permettent pas un chauffage normal permettant l’évacuation des possibles fumées ou ne permettent pas d’être alimenté en énergie (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 : art. 3)
  • Lorsque l’installation électrique est vétuste et provoque des risques d’incendie (CA Lyon : 5 décembre 2006, n°04-08049)
  • Lorsque l’installation de gardes corps dessoudés au balcon rend le logement indécent (Cour de cassation, 3e, 14 février 2012, n°11-30.072)
  • Lorsque la présence de rongeurs ou de cafards est rapportée, le bailleur manque alors à son obligation de délivrance (CA Colmar, 3e, Section A, 27 juin 2005, Juris-Data n° 2005-281211).
  • Le Logement doit être alimenté en eau potable (CA Aix en Provence : 23 octobre 2009, n°2009/582)

Tous ces facteurs sont laissés à l’appréciation du magistrat qui déterminera, au cas par cas la décence ou l’insalubrité du logement.

 

Comment faire constater l’insalubrité de son logement ?

Un courrier au propriétaire du logement est toujours le bienvenu. En cas de courrier infructueux, les services d’hygiène de la mairie dresseront un rapport permettant au préfet de rendre un arrêté d’insalubrité.

Devant les juridictions judiciaires, un rapport d’huissier constatant l’insalubrité est accepté (CA Rouen : 4 septembre 2007, n° 05-04495) mais également le rapport d’expertise d’une compagnie d’assurance concordant avec le constat du directeur des services techniques de la commune (CA Paris, 10 mars 2005, n°03/12548, JurisData n°2005-267048).

 

Quels sont les effets d’un logement déclaré insalubre ?

Lorsque le bailleur refuse la réalisation de travaux nécessaires, le locataire peut demander une réduction de loyer après une demande de conformité faite au propriétaire (CA Paris Ch. 06 C 19 février 2008, n° 05/24074).

La manière la plus efficace de déclarer un logement insalubre est l’arrêté pris par le préfet. En effet, les article L-521-1 et suivant du Code du logement et de l’habitation autorisent le locataire à cesser le paiement de ses loyers le mois suivant l’arrêté d’insalubrité. Le propriétaire aura alors l’obligation de reloger ses locataires.

Lorsqu’il est avéré que le logement est insalubre, autrement que par un arrêté d’insalubrité (par exemple avec un constat établi par huissier de justice) le juge pourra alors constater que le caractère inhabitable du logement permet au locataire de ne plus avoir à payer ses loyers. En effet, seul un logement inhabitable permet d’exonérer le locataire de son obligation de paiement des loyers (CA Paris : 19 juin 2007, JurisData : 2007-336641).

À noter que dans ce cas-là, aucune mise en demeure préalable n’est obligatoire (Cour de cassation, 3e civ., 4 juin 2014, n°13-12.314).

Le locataire ayant subi un préjudice du fait du logement insalubre pourra alors obtenir une indemnisation pour troubles de jouissance.

 

Ainsi, et à titre d’exemple, le locataire peut envisager de solliciter  :

  • Une indemnisation pour préjudice de santé si le logement insalubre a créé ou aggravé un état de santé précaire ;
  • Une indemnisation du préjudice économique subi en raison des charges énergétiques trop importantes. Cela peut être le cas lorsque l’installation électrique défaillante est à l’origine de factures de chauffage trop élevée,
  • etc.

 

Que vous soyez propriétaire ou locataire, pour plus d’informations, n’hésitez pas à contacter le Cabinet de Maître Maïlys LARMET